Qu'est-ce qui est impliqué dans l'évaluation des terres?
L'évaluation des terres implique généralement de nombreux calculs pour déterminer la quantité d'argent qu'un terrain de terre vaut.Entre autres choses, l'évaluation nécessite une détermination de la quantité de terres indépendamment de tous les bâtiments, de la quantité de quartier qui devrait se développer dans les années à venir et de la probabilité d'appréciation ou d'amortissement.La réalisation de l'évaluation des terres est généralement une entreprise très complexe.Les évaluateurs d'évaluation utilisent souvent plus d'une méthode de détermination de la valeur des terres avant de venir à un nombre final.
La connaissance de la valeur des terres est importante pour un certain nombre de raisons.Les acheteurs de terres potentiels veulent souvent savoir combien vaut un terrain avant d'investir, par exemple.Les gouvernements ont également un intérêt à savoir combien vaut un terrain donné afin d'évaluer les impôts fonciers.L'évaluation des terres est le processus de détermination de la valeur actuelle réelle de tout élément de terrain, développé ou non.
L'une des méthodes d'évaluation les plus courantes repose sur le prix de vente d'autres terres similaires.La méthode de vente comparable examine les ventes récentes de terres similaires dans la même zone géographique pour avoir une idée de ce que les terres se vendraient sur le marché libre.Souvent, la méthode de vente comparable nécessite des ajustements subjectifs pour les différences dans le terrain et les environs.Le prix de vente d'un lot fermé peut aider à déterminer la valeur d'un lot de taille similaire à proximité, par exemple, mais si ce lot attire une rue animée, sa valeur sera nécessairement un peu différente.
De nombreux évaluateurs d'évaluation utilisent également un modèle de coût de développement.En vertu de cette méthode, les évaluateurs étudient les coûts existants impliqués dans le développement de parcelles de terrain similaires et envisagent tous les attributs de terres physiques mdash;tels que les ruisseaux, les puits d'irrigation ou le sol rocheux mdash;Cela pourrait affecter le potentiel de construction.Ce type d'évaluation est généralement assez exhaustif, prenant en compte de nombreux facteurs différents.
Si les bâtiments sont déjà attachés aux lots, les choses deviennent souvent plus compliquées en ce qui concerne l'évaluation.Dans ces cas, l'évaluation des terres nécessite un calcul de la quantité de bâtiments qui affectent le prix de vente et de la valeur du terrain sans les bâtiments attachés.Il existe plusieurs méthodes pour effectuer ce calcul.
Les méthodes d'analyse des revenus et d'analyse des coûts sont parmi les plus courantes.Dans la méthode d'analyse des revenus, les évaluateurs de l'évaluation des terres estiment combien d'argent la propriété gagne chaque année.Ensuite, les agents déterminent combien vaut le bâtiment et alloue une partie des revenus gagnés au bâtiment.Le reste est la valeur des terres.
Les évaluateurs examinent également la valeur de la construction dans le cadre de la méthode d'analyse des coûts, mais uniquement en termes de coût pour les construire.Selon cette méthode, la valeur des terres est la valeur de la propriété moins tous les coûts de construction.L'évaluation de l'analyse des coûts est souvent critiquée pour ne pas prendre en considération les coûts de dépréciation ou d'entretien.
Plutôt que de faire beaucoup de suppositions et de calculs par eux-mêmes, de nombreuses agences d'évaluation modernes utilisent des ordinateurs et des technologies pour les aider à effectuer des évaluations terrestres plus précises et plus précises.Une variété de programmes ont été conçus pour développer des formules et calculer la valeur des terres sur la base d'un certain nombre de facteurs différents.Ce processus est connu sous le nom d'évaluation de masse assistée par ordinateur, ou CAMA.
Les programmes CAMA exploitent généralement des bases de données plus importantes des enregistrements de propriété, des informations sur la vente et des évaluations fiscales des années passées.Ces bases de données sont appelées systèmes d'information géographique ou SIG.Aucun ordinateur ne peut faire le travail d'un humain, mais utilisé correctement, un ordinateur exécutant un programme CAMA peut faciliter le travail d'un évaluateur d'évaluation.